아파트 공시지가와 종합부동산세법 시행령의 주택 세율 읽어보기

 

 

아파트 공시지가 조회를 해보시고 상황이 되시는 분들이라면 종합부동산세에 대해서 알아보실 텐데요. 어디서 어떻게 확인하는지 알아보겠습니다.

 

종합부동산세와 재산세가 시시각각 변하다 보니 혼란이 옵니다.

저는 공식홈페이지를 신뢰하는 편인데요. 그래서 정보들을 볼 때에 해당하는 기관의 홈페이지를 보는 편입니다.

종합부동산세는 국세로 분류되어 국세청에서 취급합니다.

  * 재산세는 지방세로 각 지자체에서 취급합니다. (ex) 서울 아파트의 재산세는 서울시에서 취급

 

국세청은 언제 종합부동산세 세율을 홈페이지에 게시/공시하는가?

아래 국세청 (2021. 03. 17. 캡처)의 종합부동산세 세율을 참고할 수 있습니다.

 

국세청 홈페이지 종합부동산세 세율 2021. 03. 17. 캡처

조금 이상합니다. 세율이 제가 알고 있는 선보다 낮아 보입니다. 뉴스에서 떠들어대던 거랑 좀 다르네요.

6월 1일이 재산세 과세 기준이 되는 날인데 3월 즈음에는 세율 등을 공시하고 있어야 하지 않나라는 생각이 드는데 그렇지는 않았습니다. 조금 더 찾아보니 최신 종합부동산 시행령이 있었습니다.

 

종합부동산세법 시행령

www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A2%85%ED%95%A9%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%84%B8%EB%B2%95%20%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9

종합부동산세법 시행령

[시행 2021. 2. 17.] [대통령령 제31447호, 2021. 2. 17., 일부개정]의 내용에 종합부동산세에 대해 어떻게 과세하는지를 확인할 수 있습니다. 국세청 홈페이지에는 아직 시행령에 따른 세율을 고시하지 않고 있나 보네요. 

제4조의 2의 "제9조 제1항"을 클릭해보시면 세율을 확인할 수 있습니다.

 - 2 주택 이하 소유

 - 3 주택 이상 또는 조정대상지역 내 2 주택 소유

 

 

종합부동산세 계산식, 주택분

국세청의 세액계산 흐름도를 참고했습니다.

홈 > 국세 신고안내 > 개인 신고안내 > 종합부동산세 > 기본정보 > 세액계산 흐름도

 

1. (공시 가격의 합 - 공제금액) * 공정시장가액비율(21년 95%, 22년 이후 100%로 의미 없음) = 종부세 과세표준

2. 종부세 과세표준 * 세율(보유한 지역, 보유 수량에 따라 달라짐) = 종합부동산 세액

3. 종합부동산 세액 - 공제할 재산세액(재산세 중복분) = 산출세액

4. 산출세액 - 세액공제(주택의 경우 보유 및 연령별 세액공제) - 세부담 상한 초과 세액(보유지역, 보유 수량에 따라 달라짐) = 납부할 세액

 * 세부담 상한 초과 세액의 경우 직전 연도 납부한 종합부동산세에서 상한을 두는 게 아닙니다.

  [직전 연도 총세액상당액(재산세 + 종부세) × 세부담상한율]으로 재산세 포함입니다.

 * 국세청에 공지되어있는 세율, 세액공제, 세부담 상한 초과 세액 등은 맞지 않는 부분이 많습니다.

 

단순하게 시뮬레이션해봅시다. 조정대상지역에 2채를 보유하고 있다고 가정합니다.

단순하게 계산해봅니다. 위의 3. 4. 는 계산에서 제외했습니다.

주택 A의 공시 가격 : 65,000만 원

주택 B의 공시 가격 : 30,000만 원

 

1. 650,000,000 + 300,000,000 = 950,000,000  --공시 가격의 합

   (950,000,000 - 600,000,000)*95%= 332,500,000(종부세 과세표준)--2 주택이니 6억 공제하고 공정시장가액비율 95%

2. 332,500,000를 세율에 맞게 계산 후 더해줍니다. 종합부동산 세액은 아래와 같습니다.

    300,000,000 * 0.012 = 3,600,000  --조정 2 주택이니 0.012 곱해줍니다.

    32,500,000 * 0.016 = 520,000  --조정 2 주택이니 0.016 곱해줍니다.

    3,600,000 + 520,000 = 4,120,000(종합부동산 세액)

 

위 사례의 2021년도의 종합부동산 세액은 총 4,120,000만 원입니다. 재산세 중복 분과 세액공제분이 포함되지 않았고 직전 년대 비 세부담 상한 초과 세액도 포함되지 않아 정확한 금액은 나와봐야 알 수 있습니다만 모의로 시뮬레이션하고 금액을 대략적으로 산정해봤습니다. 요즘 부동산 계산기가 너무 잘되어있어서 그냥 계산해보셔도 상관없습니다. 다만 계산을 직접 해보는 것은 정책의 변경이 어떤 의미가 있는지 파악하기 위합니다.

   

마무리

산출식이 상당히 어렵습니다. 정확하게 산출하려면 개인 사정에 따라 달라지는 부분이 많습니다. 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 이 글과 관련 없는 사람들이 대다수일 것입니다. 다만 공시 가격을 현실화하고 각종 세제혜택을 폐지 또는 개악하여 고가 1 주택 또는 조정대상지역 2 주택 이상 보유하신 분들은 세금 부담을 피할 수 없게 됩니다. 

 

 - 공정시장가액비율 상향

 - 공시지가 현실화

 - 세액공제혜택 개악 (보유 -> 거주 등)

 - 세부담 상한 상향

 

종합부동산세를 계산하는 4개를 모두 조정했습니다. 세금을 낼 수 있는 상방을 열어놓는 정책입니다. 다주택자 또는 일부 고가의 1 주택을 보유하는 사람들을 타깃으로 세금은 좋지 않은 방향으로 가고 있습니다.

다주택자들이 종합부동산세를 버티지 못하고 일부 매물을 내놓을 수 있을 것이라 예상됩니다. 현금흐름이 빵빵한 분들은 버틸 수도 있겠습니다.

1 주택자들의 재산세를 감면책도 있는 것으로 알고 있습니다. (다음에는 감면책에 대해서 한 번 파악해봐야겠습니다.) 세금정책에 관심을 갖고 보셨으면 좋겠습니다. 정책 흐름이 어디로 가는지 어떻게 될 것인지 보고 정부가 원하는 것이 도대체 무엇인지를 파악하고 대처하는 것도 필요합니다. 투자자뿐만 아니라 일반인들도 말이지요. 왜냐하면 세금정책은 투자자만을 대상으로 할 수 없기 때문입니다. 언젠가는 나에게 들이닥칠 일을 모른 채 지나가지 마세요.