리얼티 인컴 : 주식 기본 정보

미국의 대표적인 REITs 주인 리얼티 인컴 (Ticker : O) 알아야 할 기본적인 정보입니다.

 

 

REITs(Real Estate Investment Trusts)는 투자자에게 자금을 모집해 부동산(Real Estate)에 투자(Investment)하여 투자에 대한 이익금을 주주들에게 환원해주는 간접투자상품입니다. 쉽게 얘기해서 부동산 투자신탁이 상장해서 운용하는 것이 되겠지요. 투자금의 유입은 여타 상장사와 마찬가지로 초기 공모를 통해 자금을 유입, 유상 증좌를 통해 자금을 유입할 수 있겠습니다.

 

요약하면

 - 내 돈을 믿을 수 있는 법인에 맡기고,

 - 법인은 부동산을 매입/운용한다.

 - 법인은 임대 또는 매각을 통해 이익을 창출한다.

 - 법인은 이익금의 일부를 나에게 다시 환원(배당)한다.

 

의 구조를 갖고 있겠습니다. 기본적으로 좋은 부동산을 매입, 잘 운용하는 것이 REITs주가 갖고 있어야 할 기본적인 힘이라고 생각합니다. 여기서 '잘 운용'이라는 것은 좋은 임차인을 괜찮은 임대조건으로 오랜 기간 임대료를 유실시키지 않고 받는 운용능력이라 할 수 있겠습니다. 

 

기본정보

아래 2가지 정도를 통해서 리얼티 인컴에 대해서 알아보고자 합니다.

 

 1) 리얼티인컴 주요 포트폴리오

 홈페이지 : www.realtyincome.com/에 접속하면 더 많은 정보들을 볼 수 있습니다.(물론 영어로 되어있습니다.) 회사 홈페이지에서 나오는 자료들임을 인지하고 봐야 합니다. 좋은 지표들만 내놓을 수 있기 때문입니다. 다음번에는 좋은 지표만 나오지 않는 재무제표를 통해서 한 번 분석해보겠습니다. 오늘은 홈페이지 자료만을 사용합니다. 홈페이지의 공시된 자료만 읽어도 벅찹니다.

리얼티인컴 상위 20개 임대고객사 (2020. 12. 31 기준)

 

  Walgreens, 7-Eleven, Dollar General 등 다양한 임대고객사가 입점해있음을 알 수 있습니다. 모든 고객사들을 꿰뚫기는 어렵겠으나 상위에 올라와 있는 법인들은 살펴볼 필요가 있겠습니다. 요즘 같은 코로나에 상가들이 줄폐업을 잇는다고 하는 시기에는 더 분석하여 법인들인 임대료를 낼 수 없는 상황까지 내몰려있는지가 REITs 투자에 있어서 핵심이라고 볼 수 있겠습니다.

 

 

임대고객사의 산업구조 (2020. 12. 31 기준)

  주요 임대고객사들의 산업구조를 알 수 있는 표입니다. 리얼티 인컴은 소매업인 Retail에서 84.4%의 임대를 하고 있습니다. 대부분 소매점들이 입점해있는 구조를 갖고 있는데 이 구조가 코로나, 비대면 시기에도 잘 버틸 수 있을까 하는 생각이 듭니다. 일부 데이터센터 리츠 주, 물류창고 리츠 주의 경우 폭발적인 성장을 했습니다. 소매점을 가기보다는 택배를 통해 배송을 받고, 집에서 영상 콘텐츠를 즐기는 개인들의 행동 패턴이 반영된 것으로 해석할 수 있겠습니다. 소매점에 더불어서 다른 부동산에도 관심을 가져야 할 때가 아닌가 생각됩니다. 이 글에서는 더 디테일하게 다루지 않겠으나 다음번에는 객관적 데이터를 갖고 한 번 분석해봐야겠습니다.

 

리얼티인컴 공실현황

  그러나 리얼티 인컴은 코로나 위기에도 단 2.1%의 공실율을 보이며 건실한 상태를 보여주고 있습니다. 이것은 미국의 임대계약의 구조를 조금 알아야할 것도 같은데요. 임차인에게 세금, 건물 유지료 등을 부과하는 트리플 넷 리스를 기본으로 계약을 하는 것으로 알고 있습니다. 장기계약(10년 이상)으로 계약하기에 이번에 공실 개수가 올라간 것들이 10년 전 계약했다가 이번에 계약해지하고 공실이라는 것이지요. 공실은 2019년 94개에서 2020년 140개로 약 50% 늘어났습니다. 아직 코로나 위기가 지나가지 않았기에 조금 더 지켜볼 필요가 있어 보입니다. 이에 더해서 2020년에 임대료가 제대로 지불되었는지에 대한 지표(임대료 회수율)를 볼 필요가 있겠습니다. 

리얼티인컴 임대료 회수율 현황 (2021. 01. 31)

  공시된 임대료 회수율을 보면 지난 3개월간의 회수율을 볼 수 있는데 2021년 1월 기준으로 0.2%정도 소폭 하향한 것을 볼 수 있으나 여전히 탄탄한 기업임을 알 수 있습니다. 매월 공시하는 것을 보고 투자하시는 것도 괜찮은 방법이 될 것 같습니다. 

 

2. 배당주 투자의 배당성장

  리얼티 인컴은 배당금을 받기에 괜찮은 기업입니다. 홈페이지에 떡하니 607번의 "Consecutive Monthly Dividends Paid"를 광고하고 있습니다. 현재 60.26$(2021. 02. 26일 종가기준)로 연간 배당률은 4.67%입니다. 더 중요한 것은 앞으로 배당을 높여줄 것인가에 투자가 달려있다고 봅니다. 배당금을 꾸준히 올려준 기업이기에 앞으로도 올려줄 확률이 높겠지요. 참고로 94년에 0.9$, 2020년 2.814$로 배당을 늘려왔습니다. 배당률은 4.4%로 유지가 되어왔습니다. 이 얘기는 장기적으로 그래프를 놓고 보면 배당금이 올라가면 주가도 그만큼 상승한다는 얘기가 될 수 있습니다. 다만 배당주의 특성상 높은 시세차익을 통해 미래가치를 판단하는 것이 아니기에 개인의 성향에 맞게 선택하면 좋겠습니다.

 

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전문지식인이 쓴 글이 아니므로 지식의 오류나 투자의 선택에 유의해 주세요.